الإشغال بقوة الاستمرار القانوني في قانون المالكين والمستأجرين

بمناسبة ادراج مشروع قانون المالكين والمستأجرين على جدول اعمال الدورة الاستثنائية لمجلس الامة تتكاثر الاراء ووجهات النظر في طبيعة التعديل المطلوب وشكله وحيثياته, وهو امر بدهي بالنسبة الى مجتمع كالمجتمع الاردني حيث تظهر الاهمية الاستراتيجية للملكية العقارية على نحو قل نظيره, خصوصا وان الاقتصاد الوطني هو في مجمله اقتصاد خدماتي تتراجع فيه اهمية الاموال المستثمرة في الصناعة والتجارة والزراعة وربما السياحة لصالح نوع من الاموال الاكثر استقرارا والمتمثلة بالعقارات.

وتتزايد الاهمية الاجتماعية للعقارات كلما تعلق الامر بالمنازل السكنية, اذ يتصل هذا مباشرة بثقافة المواطن الاردني من جانب فضلا عن تعلقه بالذاكرة الجمعية والبنية التكوينية للمجتمع الاردني من الجانب الاخر.

لا ادل على ذلك من ان اول قانون للمالكين والمستأجرين في الاردن صدر عام »1953« ومثل خروجا غير مألوف عن القواعد العامة لحق الملكية التي كان ينظمها التشريع السائد انذاك وهو مجلة الاحكام العدلية العثمانية والذي لا زال ساريا حتى اليوم بالرغم من صدور القانون المدني رقم »43« لسنة »1976«.

ومع انه لا يوجد تاريخ قانوني يمكن للباحث ان يسترشد به مطمئنا, على المستوى الوطني, غير ان التفسير السائد لظهور فكرة الاشغال بقوة الاستمرار القانوني للمرة الاولى, ومنذ اكثر من نصف قرن هو رغبة المشرع في حماية رقاب المستأجرين من سيوف المالكين المتسلطة عليها!!

وفكرة الاشغال بقوة الاستمرار القانوني هي بالذات - من وجهة نظرنا المتواضعة - مدار قانون عام »1953« بل وقوانين المالكين والمستأجرين المتعاقبة, لانها تكرس نهجا جديدا في تنظيم العلاقات القانونية, فرضته الظروف السياسية واثرت فيه اكثر بكثير مما حكمته اصول القانون واستحكمت فيه.

هذه الظروف تمثلت بنكبة »1948« والهجرة القسرية واسعة النطاق للاشقاء الفلسطينيين الى الضفة الشرقية في الاردن, هذا الواقع فرض نفسه على الارض وتمثل اول ما تمثل في عجز قطاع الانشاءات المعمارية عن مواكبة الحاجة الى السكن في دولة كانت لا تزال فتية, فغلب الطلب على العقارات العرض شديد المحدودية لها, الامر الذي مكن بالتالي كبار المالكين من فرض هيمنتهم وشروطهم على المستأجرين الضعفاء في ظل غياب اي نوع من المنافسة ضمن وضع احتكاري انعكست نتائجه الاجتماعية مباشرة  على الناس.

وعندما نقول بأن الذاكرة الجمعية لا زالت تعيش ذلك, فلأن المشرع اضطر الى التدخل مصدرا اول قانون للمالكين والمستأجرين وضمنه نصا يتيح للاخيرين الاستمرار في اشغال العقارات التي يستأجرونها بعد انقضاء المدد المضروبة في العقود التي يوقعونها مع المالكين.

يقال ان المشرع وقد استشعر حرج الاوضاع الاجتماعية للمستأجرين الذين قد ينتهي بهم الامر الى الشارع بعد انتهاء عقودهم, ارتأى ان يحميهم من جشع مالكي العقارات, فعمد - متأثرا بالتشريعات التي صدرت في اوروبا بعد الحرب العالمية الثانية - الى التدخل في العلاقات بين المالكين والمستأجرين بوضعه اول تشريع ينص على الاشغال بقوة الاستمرار القانوني.

كان ذلك, بطبيعة الحال, خروجا غير تقليدي عن نمطية الوظيفة التشريعية اقتضته الظروف الاجتماعية والاقتصادية والسياسية غير التقليدية بدورها.

والحقيقة انه لا يعاب على المشرع استجابته لمقتضيات الضرورة وبحثه عن حلول غير اعتيادية, لان القانون في النهاية هو طرف رياضي في معادلة الحياة الاجتماعية, وللمشرع ملء الحق في تقدير حاجات المجتمع ومجابهتها.

ليس هذا فحسب, بل انه كان سيسجل للمشرع مثل هذا التدخل التشريعي الحازم, لو ان الامر قد بقي في تلك الحدود ولم يصبح الاستثناء الذي املته الاقدار قاعدة بل ومنهجا ظل المشرع وفيا له حتى يومنا هذا.

قد يتساءل البعض: بعد هذه المقدمة الطويلة والتاريخية عن نشأة قوانين المالكين والمستأجرين وطبيعة الظروف التي خلقتها, ما عسى ان تكون هذه المبادىء العامة التي تجاوزها المشرع?

والاجابة جد يسيرة:

لقد خرج المشرع في قوانين المالكين والمستأجرين على:

اولا: المبدأ الازلي في رضائية العقود.

ثانيا: المبادئ الاساسية لحق الملكية والحقوق الثلاثة الرئيسة المنبثقة عنه الا وهي:

1- حق التصرف

2- حق الاستعمال

3- حق الاستغلال

وهذا بالضبط هو الجانب القانوني للموضوع.

كثيرون هم الذين يجهلون ان المادة (5/أ) من قانون المالكين والمستأجرين الساري رقم (11) لسنة (1994), والتي كان يفترض ان يقتصر دورها على حماية المستأجرين اضحت سلاحا فتاكا بأيدي هؤلاء بالذات, ظلّوا يلوحون بها في وجوه مؤجريهم الى ان صدر القانون رقم (30) لعام (2000) الذي وان لم يكن بحجم الطموحات الا انه حدّ قليلا من غلواء فكرة الاستمرار القانوني بالنسبة للعقود الموقعة قبل 1/9/,2000 لكنه حقق نصرا مدويا لمبدأ رضائية العقود بالنسبة للعلاقات الايجارية الناشئة بعد هذا التاريخ.

فبالنسبة للاولى اي المتعلقة بالعقود السابقة على صدوره فقد قررت المادة (5/أ) منه اعتبارها منقضية بحلول تاريخ 31/12/,2010 وهذا يعني:

1- ان الاشغال بقوة الاستمرار القانوني (5/أ ) لم يعد مؤبدا.

2- ان من استأجر عقارا سكنيا او تجاريا قبل 1/9/2000 قد منح مهلة طويلة بلغت عشر سنوات واربعة اشهر ليستعد خلالها للتخلي عن المأجور والبحث عن آخر او التفاوض مع المالك على شروط جديدة اكثر موضوعية.

ان هذه المهلة الطويلة قد راعت الى حد بعيد الاعتبارات التجارية التي دأب مناصرو الاستمرار القانوني على التعلل بها, اذ ان مبررات الشهرة التجارية لمحل او لاسم تجاري اعتاد الناس على ارتياده في وسط البلد مثلا تقابلها بالنسبة الى المالك اهمية الموقع وجاذبيته التي ساعدت في الانتشار والشهرة, ولهذا ثمن يجب ان يدفع. أما ما يقال عادة (بالنسبة للعقارات التجارية) عن الانفاق الباهظ على الديكورات والتجهيزات فيرد عليه بأن مدة طويلة مقدارها عشر سنوات واربعة اشهر تكفي تماما لاستهلاك تلك الديكورات مهما بلغت كلفتها.

4- ان الاحتكام لقوانين العرض والطلب في النهاية هو الفيصل, فما الذي سيدفع مؤجرا ما لمطالبة مستأجر لديه باخلاء عقاره ان لم يكن بوسعه ان يؤجر ذلك العقار ببدل اعلى من الذي كان يتقاضاه, هذا على فرض استبعاد حاجة هذا المالك الشخصية الى عقاره خصوصا بالنسبة للعقارات السكنية!.

اما بالنسبة للثانية, اي العقود المبرمة بعد 1/9/2000 فقد أحسن المُشرع صنعا دون ادنى شك بالعودة الى المبادئ العامة في رضائية العقود وهي مبادئ حرصت القوانين المدنية في كافة بقاع العالم على صيانتها وحمايتها وتنظيمها.

والمفترض ان كابوس الاشغال بقوة الاستمرار القانوني قد تبخر بالنسبة الى هذه العقود وذهب الى غير رجعة, ما لم تدفع التشنجات غير المحسوبة والمطالبات العاطفية التي تتهافت على صفحات الجرائد وتعج بها المواقع الالكترونية, ما لم تدفع المُشرع الى شمولها ايضا بالتعديلات المنتظرة.

وغنيّ عن البيان ان هذا التحليل برمته يستبعد البحث في الجانب القضائي للموضوع ولا يتطرق على اي نحو لاحكام المحاكم ذات الصلة بقانون المالكين والمستأجرين ودعاوى اخلاء المأجور, والا لاستلزم الامر اعداد دراسة و / او دراسات مستقلة لتُعنى بهذا الجانب.

ويكفي ان نشيرالى انه لا آلية تشريعية خاصة او اصول محاكمات موجزة للنظر في دعاوى فسخ عقود الايجار او اخلاء العقارات او حتى دعاوى منع المعارضة في منفعة تلك العقارات, فضلا عن عقم آليات التنفيذ الذي لا يسأل عنه دوائر التنفيذ الا بنفس القدر الذي يتسبب به جمود وتخلف قانون التنفيذ, هذا على فرض انتهاء تلك الدعاوى بصدور قرارات قطعية في موضوعها.

* تجاوز قانون المالكين والمستأجرين لمبدأ رضائية العقود:

لا نبتغي في هذه العجالة ان نخوض في احكام القانون المدني الباحثة في انعقاد العقد وشروطه, اذ ان هذا موضوع متخصص لا يتسق مع غايات هذه السطور, غير انه من الجدير بالذكر ان قواعد قانون المالكين والمستأجرين تجاهلت مبدأ رضائية العقود, والذي يفترض في العلاقة التعاقدية ايجابا يتبعه قبول ويجب ان يكون هذا القبول مطابقا للايجاب على النحو الذي اكدته المادة (99/2) من القانون المدني.

وهذا يعني ان على المتعاقدين ان يتوافقا على كافة تفاصيل العقد, وفي حالة عقود الايجار- ومن بينها عقود ايجار العقارات- فان المدة هي جزء جوهري من مكونات الارادة, لان التراضي يجب ان يتم على ماهية العقد والشيء المؤجر ومدة الايجار والاجرة.

فعقد الايجار هو عقد مؤقت, وقد جاء نص المادة (658) من القانون المدني حاسما في هذا الشأن عندما عرّفه بقوله »الايجار تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم«.

لكن المادة (5/أ) اهدرت مبدأ الرضائية, ان كان ذلك قبل تعديل عام (2000) او بعده, مع ملاحظة ان قاعدة الاشغال بقوة الاستمرار القانوني كانت مطلقة قبل التعديل, اما بعد التعديل فانها ربطت بمدة ارتأى المُشرّع ان تكون نهايتها في 31/12/2010 حسبما اسلفنا.

وتظهر الصبغة الامرة لنص المادة (5/أ) المذكور منذ مطلعها اذ يستهلها المشرع بعبارة »على الرغم من اي اتفاق مخالف...« اي رغم ارادة الفرقاء الذين بحثوا وتفاوضوا وناقشوا وارادوا وصاغوا اتفاقهم انسجاما مع ظروفهم ومصالحهم.

ولو كان المقام يتسع لشرح مبدأ سلطان الارادة ثم مبدأ رضائية العقود لتناولناهما بكثير من الاسهاب والتحليل وعلى الصورة التي تضمن استيقاف كافة الاصوات المنادية بالابقاء على قاعدة الاستمرار القانوني وتكريسها عند هذه الزاوية.

* خروج قانون المالكين والمستأجرين على العناصر الاساسية لحق الملكية:-

هذه العناصر هي السلطات او المكنات التي يستطيع المالك ان يباشرها على الشيء الذي يملكه, اي ان حق الملكية هو حق جامع يخول صاحبه حق الحصول على جميع المزايا التي يمكن استخلاصها من الشيء.

وقد عبّر المشرع الاردني في القانون المدني عن ذلك بحكم واف هو نص المادة (1018) منه التي اوردت في فقرتها الاولى تعريفا لحق الملكية بقولها: »حق الملكية هو سلطة المالك في ان يتصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغلالا«.

ومن المعروف ان تأجير العين للحصول على الاجرة هو عمل من اعمال الاستغلال.

وما يعنينا في هذا المقام ان سلطات المالك في غير هذا الجانب (اي حق الاستغلال) تأثرت كثيرا بقاعدة الاستمرار القانوني, إن الى الجهة الواقعية او الى الجهة القانونية.

فحق المالك في استعمال عقاره اي استخدامه هو بالذات لهذا العقار فيما اعد له, اضحى حقا منتقصا, اذ لم يعد بمقدوره ان يقرر بنفسه متى يستطيع ان يفعل ذلك ان سبق له وان جازف مرة ومارس حقه الاخر باستغلال العقار (اي تأجيره), لان الاتفاق على ان مدة عقد الايجار هي سنة او خمس, هو اتفاق لا يحميه القانون متى وقع هذا قبل 31/8/2000 او بعد التاريخ الذي سيحدده القانون العتيد ان تم التعديل, حتى وان افرغ هذا الاتفاق بقالب مكتوب, بل وحتى ان حمل هذا الاتفاق تاريخا رسميا بتسجيله لدى الجهات البلدية المختصة, ويستثنى في هذه الحالة الاخيرة وقوع مزايدة علنية على العقار المؤجر تنفيذا لسند رهن مثلا فلا يحتج على المزاود الاخير الا بالتاريخ الثابت اي بالعقد المسجل.

والخلاصة ان حق المالك في استعمال عقاره ربما يكون قد انقضى الى الابد او على اقل تقدير الى اجل غير مسمى رغم ان ارادته لم تتجه الى ممارسة مكنة (الاستغلال) لاكثر من مدة محدودة, ورغم ان رغبته في العودة الى ممارسة مكنة (الاستعمال) قد ساهمت في تحديد تلك المدة ابتداء.

اما الى الجهة الواقعية, فقد تأثر ايضا حق المالك ب¯ »التصرف« على نحو او آخر, فاذا ما افترضنا ان المالك قد اراد يوما بيع عقاره المؤجر, فان اول ما يتسبب في احجام المشتري المحتمل عن الاقدام على الشراء, هو وجود المستأجر الذي ستظل حقوقه في الايجار قائمة في مواجهة الخلف الخاص لمالك العقار وهو المشتري.

فالمستأجر في الادبيات الشعبية (ملاك) وقد يتعاقب المالكون وقد تتغير الاسماء على سندات التسجيل وقد يذهب مورث ويأتي وريث ثم يذهب مورث ويأتي وريث, والمستأجر هو هو لانه ال¯ »ملاك« الحقيقي.

بل ان الكثير من دعاوى اخلاء المأجور وفسخ عقود الايجار ومنع المعارضة تتهاوى في مواجهة الدفوع بعدم صحة الخصومة التي يثيرها المستأجرون بحق وبغير حق كلما تعاقب المالكون.

وبعد, فان هذا ليس دفاعا عن المالكين- ولست منهم- كما انه ليس انتقاصا من حقوق شريحة واسعة ومتنوعة تتمثل بمستأجري العقارات- وانا احدهم- لكنه مجرد محاولة ننتصر فيها لسيادة القانون ولقداسة حق سرمدي كحق الملكية الذي تداعت اركانه في مواجهة شطط قواعد قانونية هجينة كقاعدة الاشغال بقوة الاستمرار القانوني.

اخيرا, فاننا نرجو ان نذكر بأن هذه السطور ليست دراسة قانونية بحثية بقدر ما هي نظرة في قانون المالكين والمستأجرين من زاوية واحدة, كما انها ارادت ان تتناول معالجات بعينها تخص العقود التي تسري عليها قاعدة الاستمرار القانوني او تلك التي ربما تسري عليها القاعدة في حال وقوع التعديل وحسب, وهي لا تناقش المراكز القانونية لاطراف العلاقات التعاقدية التي انعقدت بعد نفاذ القانون المعدل رقم »30« لسنة »2000« وقبل اي تعديل محتمل آخر.

نتمنى على المشرع ان يغلب مقتضيات العدالة والقانون على الضغوطات الاجتماعية والاقتصادية, لان المصالح التي يحميها القانوني هي المصالح القانونية المحضة لا تلك الاجتماعية ولا قرينتها الاقتصادية.

لو انني كنت مشرعا لما التفت الى كل هذا الزعيق, بل ولالغين قانون المالكين والمستأجرين برمته.

المحامي مناف دبابنة